Ακίνητα στην Ελλάδα και Φορολογικά θέματα


Ι. ΚΑΤΟΧΟΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα μπορούν να χωριστούν σε δύο κύριες κατηγορίες με διαφορετική φορολογική μεταχείριση:

α. Φυσικά πρόσωπα (άτομα): το ακίνητο ανήκει απευθείας σε φυσικά πρόσωπα για ιδιοκτησία, εκμετάλλευση ή επένδυση.

β. Νομικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει σε εταιρείες για ιδιοκτησία, εκμετάλλευση, επένδυση, κατασκευή ή ανοικοδόμηση.


ΙΙ. ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ


Οποιοδήποτε φυσικό πρόσωπο ή νομικό πρόσωπο, κερδίζει εισόδημα στην Ελλάδα, είναι γενικά υποχρεωμένο να υποβάλλει ετήσιες δηλώσεις φορολογικού εισοδήματος και να φορολογείται για αυτά τα έσοδα. Η τρέχουσα φορολογική μεταχείριση των ακινήτων στην Ελλάδα έχει ως εξής:

A. Άτομα

Τα έσοδα που εισπράττονται από την εκμίσθωση ή τη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 €, 35% στο συγκρότημα άνω των 12.000 € και 45% για όλα τα έσοδα άνω των 35.000 €.

Η άσκηση μιας ανάληψης υποχρέωσης από ένα φυσικό πρόσωπο, το οποίο επίσης κερδίζει εισόδημα από ακίνητα, δεν επηρεάζει την παραπάνω φορολογική μεταχείριση για το εισόδημα από ακίνητα (δηλαδή παραμένει ως εισόδημα από ακίνητα και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα).

Ωστόσο, τα άτομα που έχουν ακίνητη περιουσία για επαγγελματικούς και επαγγελματικούς σκοπούς, δηλαδή εκείνα των οποίων το πεδίο δραστηριοτήτων είναι η εμπορική εκμετάλλευση, η ανάπτυξη και η επένδυση σε ακίνητα, υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 22% για ετήσιο εισόδημα έως και 20.000 ευρώ, 29% στο συγκρότημα άνω των 20.000 ευρώ, 37% στο συγκρότημα άνω των 30.000 ευρώ και 45% σε όλα τα έσοδα άνω των 40.000 ευρώ.

Αυτή η φορολογία ισχύει για φυσικά πρόσωπα που διευθύνουν μεμονωμένη επιχείρηση ακινήτων στο όνομά τους, όπως ιδιοκτήτες τουριστικών χώρων (ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.λπ.) και κατέχουν ειδική άδεια για αυτήν τη δραστηριότητα.


B. Νομικά πρόσωπα

Οι εταιρείες στην Ελλάδα φορολογούνται στο εισόδημά τους στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Οι ξένες εταιρείες στην Ελλάδα φορολογούνται μόνο για το εισόδημα που παράγεται στην Ελλάδα. Ο εταιρικός φορολογικός συντελεστής ανέρχεται σε 29% για όλα τα επιχειρηματικά κέρδη (θα μειωθεί σε 26% από την 01.01.2019). Τα ενοίκια που λαμβάνονται από ακίνητα θεωρούνται επίσης επιχειρηματικά κέρδη. Ένας παρακρατούμενος φόρος, με τον κανονικό συντελεστή του 15%, ισχύει για πληρωμές μερισμάτων και άλλες διανομές κερδών που πραγματοποιούνται από ελληνική εταιρεία κατοίκου.


Σημείωση: Σύμφωνα με το νόμο, τα μερίσματα εντός του ομίλου που κερδίζονται ή διανέμονται από ελληνικές εταιρείες απαλλάσσονται πλήρως από την παρακράτηση φόρου, υπό την προϋπόθεση ότι: εδρεύει σε κράτος μέλος της ΕΕ και υπόκειται σε έναν από τους φόρους που προβλέπονται στην εν λόγω οδηγία, (β) ο παραλήπτης κατέχει ελάχιστη συμμετοχή 10% στο κεφάλαιο, τις μετοχές, τα δικαιώματα ψήφου ή τα δικαιώματα κέρδους της εταιρείας διανομής, Η προαναφερθείσα ελάχιστη συμμετοχή διατηρείται για τουλάχιστον είκοσι τέσσερις μήνες. Μπορεί επίσης να ισχύει απαλλαγή πριν από την πάροδο της ελάχιστης απαιτούμενης περιόδου διακράτησης με την παροχή εγγύησης σε μετρητά ίσο με το ποσό της φοροαπαλλαγής.


III. ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ


Α. Ενιαίος φόρος ακίνητης περιουσίας ("ENFIA")

Ο ενιαίος φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA) επιβάλλεται ετησίως σε φυσικά και νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ελληνική ιδιοκτησία. Η φορολογική βάση είναι η αντικειμενική αξία ιδιοκτησίας την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως εκτιμάται από τις φορολογικές αρχές. Αυτός ο φόρος περιλαμβάνει δύο διαφορετικά ποσά φόρου:

  • Πρωτογενής φόρος. Αυτός ο φόρος επιβάλλεται σε κάθε είδος ακινήτου και καθορίζεται από διάφορους παράγοντες, όπως η επιφάνεια, η ζώνη τιμών, το πάτωμα, η ηλικία του κτιρίου, η πρόσοψη, το ποσοστό ιδιοκτησίας και άλλες ειδικές περιστάσεις.
  • Δευτερεύων φόρος. Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα, αυτός ο φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία του ακινήτου κάθε ιδιοκτήτη και ανέρχεται σε 0,55% της συνολικής αξίας όλων των ακινήτων. Για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή διεξαγωγή κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από τη φύση της επιχείρησης, αυτός ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 0,10%. Όσον αφορά τα άτομα, αυτός ο φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία του ακινήτου του ιδιοκτήτη που υπερβαίνει τα 200.000 €. το επιπλέον ποσό υπόκειται σε δευτερογενή φόρο, που κυμαίνεται από 0,1% έως 1,15% ως εξής:


Β. Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας

Σύμφωνα με τον ελληνικό νόμο 3091/2002, τα νομικά πρόσωπα γενικά, τα οποία έχουν πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας ή γυμνή ιδιοκτησία ή ιδιοκατασκευή στην Ελλάδα, υπόκεινται σε καταβολή ετήσιου ειδικού φόρου ιδιοκτησίας με συντελεστή 15% της συνολικής αξίας των ακινήτων. Ο Νόμος παρέχει απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του προαναφερθέντος φόρου για πολλές περιπτώσεις που σχετίζονται κυρίως με τη φύση της δραστηριότητας των νομικών προσώπων. Επίσης, παρέχεται απαλλαγή από αυτήν την φορολογική υποχρέωση για εταιρείες που έχουν την έδρα τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της ΕΕ και είναι: α) εταιρείες ΑΕ με ονομαστικές μετοχές σε μεμονωμένες εταιρείες ή εταιρείες Α.Ε. έχουν λάβει αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα, ή β) εταιρείες άλλων τύπων, εάν οι μετοχές ανήκουν σε ιδιώτες ή εάν αυτές οι εταιρείες δηλώνουν τους πραγματικούς δικαιούχους των μετοχών τους, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά τα άτομα έχουν λάβει αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα. 


IV. ΣΥΝΟΠΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Σύμφωνα με τον Νόμο 4446/2016, είναι δυνατό για τα άτομα να συνάψουν βραχυπρόθεσμες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών για περιορισμένη περίοδο που δεν υπερβαίνει το ένα έτος, υπό την προϋπόθεση ότι ο διαχειριστής του ακινήτου είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Βραχυπρόθεσμων μισθώσεων ακινήτων , η οποία τηρείται από τη Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.


Σύμφωνα με κοινή υπουργική απόφαση, μπορούν να προβλεφθούν περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες συμβάσεις μίσθωσης, όπως κάθε άτομο μπορεί να μισθώσει έως και δύο (2) ακίνητα και ότι η βραχυπρόθεσμη μίσθωση δεν μπορεί να υπερβαίνει ενενήντα (90) ημέρες ανά ακίνητο, για κάθε ημερολογιακό έτος και εξήντα (60) ημέρες για ακίνητα που βρίσκονται σε ένα νησί με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων. Εξαίρεση από τον κανόνα της μίσθωσης 90 ημερών μπορεί να ισχύει σε περιπτώσεις όπου το συνολικό εισόδημα από όλα τα ακίνητα που μισθώνονται δεν υπερβαίνει το ποσό των € 12.000 για κάθε φορολογικό έτος.


Οι μισθώσεις, στην περίπτωση αυτή, φορολογούνται σύμφωνα με τα έσοδα από ακίνητα σύμφωνα με τους προαναφερθέντες προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές (15% - 45%) και δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.


Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες εκτός από τη μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου με κλινοσκεπάσματα ή σε περίπτωση που ο εκμισθωτής διευθύνει επιχείρηση ως τουριστικός επαγγελματίας, τα ενοίκια που λαμβάνονται θεωρούνται ως επαγγελματικά και επαγγελματικά έσοδα και φορολογούνται ως τέτοια, σύμφωνα με το προοδευτικό ποσοστό που αναφέρεται παραπάνω (22% - 45%).


V. ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΑΚΙΝΗΤΑ


Δύο δομές χρησιμοποιούνται συνήθως για επενδύσεις σε ακίνητα μέσω νομικής οντότητας. Το ένα είναι η άμεση απόκτηση του ακινήτου ή της συμφωνίας περιουσιακών στοιχείων, η οποία ακολουθεί την ίδια διαδικασία με τη συναλλαγή μεταξύ ατόμων. Ο άλλος είναι έμμεσος τρόπος, αποκτώντας ένα μερίδιο ελέγχου της οντότητας που κατέχει το ακίνητο, τη συμφωνία μετοχών. Η διαπραγμάτευση μετοχών χρησιμοποιείται πιο συχνά καθώς επιτρέπει ταχύτερη και ευκολότερη αλλαγή ιδιοκτησίας, παρέχοντας ταυτόχρονα μια γρήγορη στρατηγική εξόδου για τον αγοραστή όταν τελικά πωλεί το ακίνητο. Σε αυτήν την περίπτωση, επιβάλλεται φόρος υπεραξίας (15%) στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης των μετοχών.

Εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα για εμπορικούς σκοπούς (εκμετάλλευση, ανάπτυξη, επένδυση) μπορούν να αφαιρέσουν πολλά έξοδα από το συνολικό εισόδημά τους, όπως ο φόρος ENFIA, άλλα λειτουργικά έξοδα που σχετίζονται με τα ακίνητα, το ποσό των κοινωνικών εισφορών του διευθυντή κ.λπ. Επιπλέον, μια ετήσια Η απόσβεση της αξίας των κτιρίων υπολογίζεται και αφαιρείται από το συνολικό εισόδημα. Όλες αυτές οι μειώσεις έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος της εταιρείας.


Οι πιο κατάλληλες νομικές μορφές για τα οχήματα ιδιοκτησίας είναι:
  • Εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές
  • Ιδιωτική Εταιρεία (PC ή IKE στα Ελληνικά)

α. Εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές (AE)

Η Societe Anonyme, S.A. (Anonymos Etairia in Greek) είναι μια εταιρεία που υπόκειται σε αυξημένη κρατική εποπτεία, η οποία έχει συσταθεί από έναν ή περισσότερους μετόχους και διοικείται από ένα διοικητικό συμβούλιο, το οποίο αποτελείται τουλάχιστον από τρία (3) μέλη. Η εταιρεία Α.Ε. διέπεται από τον Ν. 2190/1920, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. Απαιτείται ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο € 24.000 για την ίδρυση μιας Α.Ε.

Η SA είναι μια κεφαλαιουχική εταιρεία με νομική προσωπικότητα και η περιουσία της διαχωρίζεται από την ιδιοκτησία της, δηλαδή η εταιρεία είναι η μόνη υπεύθυνη για τις εταιρικές υποχρεώσεις από τα δικά της περιουσιακά στοιχεία (με εξαιρέσεις σύμφωνα με τα χρέη δημοσίου δικαίου).

β. Ιδιωτική Εταιρεία (IKE)
Το ΙΚΕ είναι ένας πρόσφατος τύπος κεφαλαιουχικής εταιρείας με νομική προσωπικότητα, που διέπεται από τον Ν. 4072/2012. Δεν απαιτείται ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο για τη δημιουργία ΙΚΕ.
Το ΙΚΕ είναι το μόνο που ευθύνεται από τα περιουσιακά του στοιχεία, για τις εταιρικές του υποχρεώσεις, εξαιρουμένης της ευθύνης που αναλαμβάνει πρωτίστως ο συνεργάτης, με εισφορές εγγύησης (και εξαιρέσεις σύμφωνα με τις χρεώσεις δημοσίου δικαίου) Κύριο χαρακτηριστικό αυτού του τύπου εταιρείας είναι η δυνατότητα για τους εταίρους να παρέχουν και να αναλαμβάνουν μετοχές της εταιρείας όχι μόνο με κεφάλαιο αλλά και με άλλους τύπους εισφορών: τις εισφορές εκτός κεφαλαίου (π.χ. εργασία) και τις εισφορές εγγύησης, των οποίων η αξία δεν μπορεί επεκτείνεται πέραν του 75% της ευθύνης που αναλαμβάνουν οι εταίροι έναντι πιστωτών της εταιρείας.

Το IKE είναι ένας ευέλικτος και εύχρηστος τύπος εταιρείας και η πρωτοτυπία του συνίσταται στη χρήση αγαθών εκτός από το κεφάλαιο, για παράδειγμα η υπόσχεση εργασίας και υπηρεσιών ή η εγγύηση δανείου. Μέσω του ΙΚΕ και των καταστατικών και των συμφωνιών των συνεργατών, προκύπτει η δυνατότητα κεφαλαιοποίησης αυτών των μη κεφαλαιακών και εγγυητικών εισφορών και δημιουργίας επιχειρηματικού κέρδους.

Το ΙΚΕ μπορεί να ενσωματωθεί από έναν ή περισσότερους μετόχους και διέπεται από έναν ή περισσότερους διευθυντές. Ο διευθυντής, ο οποίος μπορεί να είναι ένας από τους μετόχους ή τρίτους, και ο μοναδικός μέτοχος ενός μεμονωμένου ΙΚΕ, είναι νομικά υποχρεωμένος να εγγραφεί στο Εθνικό Ταμείο Κοινωνικών Ασφαλίσεων (EFKA) και υπόκειται στις νόμιμες εισφορές κοινωνικής ασφάλισης, ενώ η εγγραφή άλλων μελών του ΙΚΕ είναι προαιρετική.


 VI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ - ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ

Σύμφωνα με τα παραπάνω, τρεις (3) είναι οι πιθανοί τρόποι για επενδύσεις σε ακίνητα:
α) ως άτομο που κατέχει ακίνητα και συνάπτει συμβάσεις μίσθωσης ως μη επαγγελματίας.
β) ως επαγγελματίας ιδιώτης που διευθύνει μια επιχείρηση ακινήτων και κατέχει ειδική άδεια για αυτήν τη δραστηριότητα.
γ) μέσω νομικής οντότητας / εταιρείας της οποίας η βασική δραστηριότητα είναι η εκμετάλλευση ακινήτων.

Η κατοχή ακινήτων μέσω νομικής οντότητας έχει ορισμένα πλεονεκτήματα. Τα πιο σημαντικά είναι τα εξής:

  • Το ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς για τα υψηλά εισοδήματα [29% για όλα τα φορολογητέα κέρδη, να μειωθεί στο 26%, ενώ για τα άτομα (επαγγελματίες ή όχι) μπορεί να αυξηθεί έως και 45%, χαμηλότερος συντελεστής δευτερογενούς φόρου ENFIA],
  • Η δυνατότητα αφαίρεσης διαφόρων εξόδων (ENFIA, αποσβέσεις κ.λπ.) και μείωση αντίστοιχα του φορολογητέου εισοδήματος,
  • Η διάκριση μεταξύ της ιδιοκτησίας της εταιρείας και της ιδιοκτησίας της, η οποία μπορεί να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες σε περίπτωση που η επένδυση παρουσιάζει ζημίες ή έναντι πιθανών πιστωτών, και
  • Η επιλογή για ταχύτερη και ευκολότερη αλλαγή ιδιοκτησίας μέσω συμφωνίας μετοχών (μεταβίβαση των μετοχών της εταιρείας).

Ωστόσο, η λειτουργία μιας εταιρείας σχετίζεται με λειτουργικά και διοικητικά έξοδα, που σχετίζονται με την εγγραφή, την τήρηση λογιστικών βιβλίων, τις κοινωνικές εισφορές για τους διευθυντές κ.λπ., τα περισσότερα από τα οποία όμως μπορούν να αφαιρεθούν από το συνολικό εισόδημα της εταιρείας. Εκτός αυτού, η λειτουργία μιας μεμονωμένης επιχείρησης υπόκειται επίσης στα ίδια έξοδα.

Υπό το φως των ανωτέρω, η ενσωμάτωση μιας νομικής οντότητας με πεδίο δραστηριότητας, η εκμετάλλευση και η ανάπτυξη ακινήτων φαίνεται να είναι μια ευνοϊκή και οικονομικά αποδοτική επιλογή για έναν επενδυτή. Προτείνεται μια εταιρεία εγκατεστημένη στην ΕΕ να είναι μέτοχος της εταιρείας ακινήτων, ώστε να απαλλάσσεται από την παρακράτηση φόρου μερισμάτων (15%).


Πηγή: https://www.vdilawfirm.com/real-estate-greece-tax-issues/


Σχετικά άρθρα